“最近咨詢存量房貸利率調整業務的客戶非常多，這段時間不分節假日，不分上下班，每天都在盡可能為客戶解答疑問，幾乎忙成‘24小時客服’。”興業銀行北京分行個貸客戶經理小安告訴中國證券報記者。目前，多家銀行正在加班加點做好存量房貸利率調整各項準備工作。

　　10月17日，中國人民銀行副行長陶玲在國新辦新聞發布會上預計，大部分存量房貸利率將在10月25日批量調整完成，10月26日借款人可通過貸款銀行指定渠道查看調整結果。記者注意到，多家銀行手機App已上線存量房貸業務專屬模塊，有些銀行已可查詢擬調整后的利率信息。同時，多家銀行向借款人發送了利率調整短信通知。

　　● 本報記者 石詩語

　　銀行加班加點做準備

　　陶玲在上述新聞發布會上表示，絕大部分借款人不需要到銀行網點辦理房貸利率調整手續，房貸為浮動利率的借款人不需要提出申請，銀行系統會批量調整；房貸為固定利率的借款人可通過銀行手機App、網上銀行等渠道辦理。

　　目前，多家銀行正在加班加點修改合同、系統，做好存量房貸批量調整的各項準備工作。

　　某股份行總行個貸業務負責人告訴記者：“這段時間很忙，主要是加快處理合同文本變更、進行系統改造，涉及技術、法務、計劃財務、風險合規等部門，需要行里多個業務條線協同配合，大家都在加班加點干活。”

　　此次利率調整范圍包括首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款，范圍較廣，遇到的情況也較為復雜。對此，上述負責人表示：“我們已做好充分研究，再加上有去年批量調整的經驗，會確保此次存量房貸利率調整工作如期完成。”

　　除房貸利率批量調整外，11月1日起借款人可與商業銀行自主協商調整房貸利率加點幅度和重定價周期。有銀行向記者透露，在進行此次存量房貸利率下調的系統改造時，會將此項政策考慮在內，提前搭建好系統架構。

　　此外，銀行基層貸款經理近期也明顯加快工作節奏。“我們主要是做好政策解釋和客戶溝通工作。”小安告訴記者，“由于不同客戶房貸利率的加點基數、首二套房情況、調整后利率都不盡相同，有的人利率下調幅度大，有的人利率下調幅度小，這也是最讓客戶困惑的地方。尤其是北京地區，還涉及二套房貸款利率下限問題，情況較為復雜，很多客戶搞不清楚調整規則。”

　　記者咨詢多家銀行了解到，借款人的房貸利率由LPR和加點兩部分組成，此次批量調整僅涉及加點部分，錨定的LPR僅在每年貸款重定價日調整（多數為1月1日或貸款發放日），不同借款人目前房貸利率錨定的LPR有4.2%、3.95%、3.85%三種情況。此次批量調整后，除北京、上海、深圳二套房外，其他地區房貸利率有3.9%、3.65%、3.55%三種情況，到了貸款重定價日根據屆時的LPR進行重定價后，房貸利率將調整至同一水平。

　　北京、上海、深圳二套房貸款利率較為特殊，此次只能調整至當前政策利率下限。小安表示，目前北京五環內二套房貸款利率下限為LPR-5個基點，五環外為LPR-25個基點；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區二套房貸款利率下限為LPR-25個基點，其他區為LPR-5個基點；深圳二套房貸款利率下限為LPR-5個基點。

　　可查詢擬下調利率

　　對于此次存量房貸利率調整，各家銀行響應十分迅速。從時間線來看，9月29日，人民銀行發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。同日，人民銀行指導市場利率定價自律機制發布自律倡議，各家商業銀行也發布了公告。10月12日，主要商業銀行發布了操作細則。大部分存量房貸利率料在10月25日完成調整，總體會在10月31日前完成。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜表示：“整體來看，此次央行落地下調存量房貸利率政策，以及市場利率定價自律機制要求各家商業銀行執行的節奏均較快。加快調整存量房貸利率，對于穩定市場預期將產生積極影響。”

　　多家銀行已在手機App更新相關功能，上線存量房貸業務專屬模塊，部分銀行已可查詢擬調整后的利率信息。同時，多家銀行向借款人發送了短信通知。

　　由于不同借款人的房貸基礎利率不同，此次房貸利率下調幅度有所差異。對于首套房貸款利率而言，由于去年經歷過一次利率下調，此次調整幅度整體偏小。

　　陜西咸陽的郭女士說：“目前我的房貸利率是4.2%。工行App顯示，預計調整后利率是3.9%，由于我的貸款重定價日是每年11月1日，工作人員告訴我屆時會調整到3.55%。”

　　與首套房貸款利率相比，二套房貸款利率下調幅度普遍較大。因未參與去年存量房貸利率批量下調，部分二套房貸款利率加點仍在100個基點以上，此次利率下調幅度相當明顯。

　　四川成都的楊先生向記者表示：“2021年我買了二套房，這幾年隨著LPR的調整，房貸利率從超6%逐步降到5.5%，前幾天收到銀行發送的短信通知，這次還能再降185個基點，月供將從10092元降至8200多元，每月還款負擔減輕了不少。”

　　近年來，隨著LPR不斷下調、各項房貸利好政策陸續出臺，借款人房貸利息負擔有所減輕，一些借款人因此打消了提前還貸的念頭。

　　廣西柳州的范女士告訴記者：“購買二套房時由于各項政策限制，房貸利率加點幅度為149個基點，此次可直接下降179個基點，每月還款壓力小了不少，暫時不考慮提前還貸了。”

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向記者表示：“這是自去年批量下調存量首套房貸利率后，全國第二次集中調降存量房貸利率，總體上貸款購房者都可以實現一定程度減負。此次下調存量房貸利率有助于穩住存量房貸規模、增加新購房按揭貸款需求。對于銀行來說，有助于防范風險、拓展業務，促進房貸業務健康發展。”

　　有望建立長效機制

　　展望未來，業內人士認為，我國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

　　近年來，隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關系發生重大變化，現行房貸利率定價機制暴露出一些不足。人民銀行相關負責人此前表示，在當前房貸利率定價機制下，根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。

　　此前，人民銀行在《關于完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告》中明確，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

　　對于此變化，人民銀行有關負責人表示，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。

　　“后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。”人民銀行相關負責人解釋道。

　　人民銀行在上述公告中還規定，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月LPR。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

　　業內人士分析稱，此項政策取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，縮短存量房貸利率調整周期，意味著存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了借款人因新、老房貸利差而選擇提前償還房貸的必要性，能夠緩解潛在提前還貸潮，有利于促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。